Una separazione cambia molte cose contemporaneamente e tra queste c’è anche il modo in cui una casa, fino a quel momento pensata per una famiglia, deve essere guardata. Potrebbe rimanere come abitazione di uno dei due genitori e dei figli, potrebbe essere necessario venderla, potrebbe esserci una quota da liquidare oppure un mutuo ancora in corso. In ogni caso, anche quando la vendita sembra la strada più lineare, c’è da considerare innanzitutto che cosa succede dopo.
Nel video di Immobiliare prêt-à-porter dedicato a questo tema parto dai fattori che, nella mia esperienza, incidono maggiormente sulla decisione: il rapporto tra le persone che si stanno separando, la presenza di figli e la situazione economica e patrimoniale.
Qui vorrei spostarmi un passo più avanti, perché la vendita di una casa può risolvere una necessità economica e, nello stesso momento, aprire una nuova questione abitativa.
Con metà budget, le esigenze non si dimezzano.
Immaginiamo una famiglia che vive in un trilocale: dopo la separazione, l’immobile viene venduto e il ricavato, semplificando molto, viene diviso tra i due proprietari.
Uno dei genitori deve quindi trovare una nuova abitazione con una disponibilità economica inferiore rispetto a prima, ma se i figli vivranno prevalentemente con lui o con lei le esigenze della nuova casa possono essere rimaste quasi identiche: le camere continuano a essere necessarie, così come gli spazi della quotidianità.
La matematica patrimoniale e quella abitativa, insomma, non sempre procedono insieme sulla stessa direttiva.
Con un budget ridotto può diventare necessario allargare la ricerca, considerare immobili differenti o spostarsi verso zone più accessibili. Ed è proprio qui che una decisione apparentemente immobiliare incontra la vita quotidiana: la scuola dei figli, gli spostamenti, la vicinanza all’altro genitore, i nonni, le attività, i tempi necessari per accompagnarli da una parte all’altra.
Evidentemente, cambiare casa può significare cambiare anche la geografia della famiglia.
VENDERE È SOLTANTO LA PRIMA DECISIONE DA PRENDERE
Quando una vendita nasce da una separazione è facile concentrare tutta l’attenzione sull’immobile da lasciare: quanto vale, in quanto tempo può essere venduto, quale cifra sarà disponibile al termine dell’operazione.
Prima di decidere tempi e strategia della vendita, però, può essere utile simulare anche lo scenario successivo: con la quota che resterà disponibile, che cosa sarà possibile acquistare? Nella stessa zona esistono immobili compatibili con quel budget? Quanto bisognerà allontanarsi? Sarà necessario ricorrere a un nuovo finanziamento? Quali caratteristiche della nuova casa possono essere ridimensionate e quali, invece, difficilmente possono esserlo?
Fare questo ragionamento in anticipo permette di evitare una situazione piuttosto scomoda: vendere l’abitazione attuale e scoprire soltanto dopo che il mercato offre possibilità molto diverse da quelle immaginate.
Non necessariamente significa avere già individuato la nuova casa prima di vendere, semplicemente si tratta di conoscere il terreno sul quale ci si muoverà.
Prova a immaginare la nuova vita.
Una valutazione immobiliare, in casi come questi, può quindi assumere una funzione più ampia del semplice “quanto vale casa mia?”.
Definire un valore realistico dell’immobile permette di costruire alcuni scenari: stimare quale disponibilità economica potrebbe derivare dalla vendita, osservare il mercato nella zona in cui si vorrebbe rimanere e capire quali alternative sono concretamente raggiungibili.
A volte la simulazione conferma che il percorso immaginato è sostenibile, altre volte porta a riconsiderare tempi, zona, caratteristiche della futura abitazione oppure la stessa opportunità di vendere in quel momento.
È un passaggio particolarmente importante quando ci sono figli, perché alcune esigenze che sulla carta sembrano negoziabili diventano molto meno semplici quando vengono riportate nella quotidianità.
Dieci chilometri di distanza possono sembrare pochi guardando una mappa; ma se li consideriamo nell’ottica di raggiungere la scuola ogni mattina, le attività pomeridiane, i giorni trascorsi con l’altro genitore e l’organizzazione settimanale, il peso di quei pochi chilometri in più potrebbe aumentare considerevolmente.
Ci sono domande immobiliari e altre no.
Una separazione coinvolge aspetti giuridici, patrimoniali e familiari sui quali il professionista immobiliare non può e non deve sostituirsi a un avvocato o a un notaio.
L’assegnazione della casa familiare, il titolo di proprietà, il regime patrimoniale dei coniugi, gli accordi economici e la tutela dei figli richiedono le competenze appropriate e anche per questo, nei casi che mi sono capitati, il confronto con gli avvocati che seguivano le persone coinvolte è stato spesso parte del percorso.
Una volta definita quella cornice, però, rimangono decisioni molto concrete: quanto può valere l’immobile, quali tempi sono da considerarsi realistici per venderlo, quale disponibilità economica può derivarne e quali possibilità offre il mercato per costruire la fase successiva.
Sono piani diversi dello stesso problema ed è utile che rimangano distinti, senza perdere il collegamento tra loro.
Per approfondire l’aspetto giuridico: la normativa italiana stabilisce che nell’assegnazione della casa familiare venga considerato prioritariamente l’interesse dei figli; per gli aspetti specifici della propria situazione è comunque necessario rivolgersi al professionista competente.
APPROFONDIMENTO ESTERNO (1): MINISTERO DELLA GIUSTIZIA
APPROFONDIMENTO ESTERNO (2): CONSIGLIO NAZIONALE DEL NOTARIATO
UN NUOVO EQUILIBRIO
Il valore di un immobile può essere stimato con estrema precisione, il passaggio da una casa all’altra, invece, va progettato considerando un insieme di variabili che si intersecano: il mercato, la disponibilità economica e la vita quotidiana.
La priorità è semplice quanto – al contempo – complessa: riuscire a costruirsi un nuovo equilibrio abitativo. Ed è spesso lì che una decisione smette di essere soltanto immobiliare.
Se hai delle domande che hanno bisogno di una risposta immediata, contattami e parliamone.
Matteo Zanetti Bignami