Negli ultimi anni la nuda proprietà è diventata una formula sempre più conosciuta nel mercato immobiliare, soprattutto perché permette di far incontrare due esigenze diverse ma complementari. Da una parte c’è chi vuole ottenere liquidità senza dover lasciare subito la propria casa; dall’altra c’è chi cerca un investimento immobiliare a un prezzo più basso rispetto alla piena proprietà, accettando però di non poter usare l’immobile nell’immediato. È proprio questo il punto chiave della nuda proprietà: il valore economico è inferiore perché l’acquirente compra il bene, ma non la sua disponibilità immediata.
CHE COS’È LA NUDA PROPRIETÀ
Per capire bene il meccanismo bisogna partire dai due diritti coinvolti. La nuda proprietà è il diritto di proprietà “spogliato” del godimento diretto del bene. L’usufrutto, invece, attribuisce il diritto di godere dell’immobile e di trarne utilità, rispettandone la destinazione economica. Il Codice civile definisce infatti il contenuto dell’usufrutto come il diritto di godere della cosa altrui, con l’obbligo di rispettarne la destinazione.
Tradotto in modo semplice: chi vende la nuda proprietà cede la titolarità dell’immobile, ma conserva il diritto di continuare a usarlo, abitarlo o goderne secondo quanto previsto dall’atto. Chi compra diventa proprietario, ma non può utilizzare subito l’immobile fino a quando dura l’usufrutto. L’esempio classico è quello di una persona anziana che vende la nuda proprietà della propria casa per ottenere denaro, continuando però ad abitarci per tutta la vita. La durata vitalizia dell’usufrutto è perfettamente coerente con il Codice civile, che stabilisce che l’usufrutto a favore di persona fisica non può durare oltre la vita dell’usufruttuario.
COME FUNZIONA
La vendita della nuda proprietà è una compravendita vera e propria e si conclude con atto notarile. Non si tratta quindi di un accordo informale o di una formula “parziale”: il trasferimento della proprietà avviene davvero, ma separato dal diritto di godimento. Nell’atto vengono precisati il diritto trasferito, l’eventuale usufrutto riservato al venditore, i diritti e i doveri delle parti e la struttura economica dell’operazione. Il Notariato tratta la vendita della nuda proprietà con riserva di usufrutto come una fattispecie pienamente ordinaria del diritto immobiliare, da regolare con attenzione proprio perché coinvolge due diritti reali distinti.
L’usufrutto può essere vitalizio oppure legato a un termine, se previsto in modo diverso dall’atto. Quando l’usufrutto si estingue, il nudo proprietario acquista automaticamente la piena proprietà senza dover comprare di nuovo l’immobile o stipulare un secondo atto di trasferimento. È l’effetto naturale della riunione tra nuda proprietà e usufrutto.
COME SI CALCOLA IL VALORE DELLA NUDA PROPRIETÀ
Qui entra in gioco la parte economica, che è anche quella che rende questa formula interessante. Il prezzo della nuda proprietà è inferiore rispetto al valore della piena proprietà perché l’acquirente rinuncia all’uso immediato del bene. La misura di questa riduzione dipende soprattutto dalla durata prevedibile dell’usufrutto e quindi, nel caso di usufrutto vitalizio, dall’età dell’usufruttuario. Più l’usufruttuario è giovane, maggiore è il valore dell’usufrutto e minore è quello della nuda proprietà; più l’usufruttuario è anziano, più il valore della nuda proprietà cresce. I coefficienti fiscali per il 2026 sono confermati sui valori del 2025 e si basano su un tasso del 2,5%, come indicato da FiscoOggi.
Per dare un’idea semplice: se l’usufruttuario ha un’età elevata, la prospettiva di riunire piena proprietà e godimento è più vicina nel tempo, quindi il prezzo della nuda proprietà si avvicina di più a quello della piena proprietà. Se invece l’usufruttuario è più giovane, lo sconto tende a essere maggiore perché l’acquirente dovrà attendere più a lungo prima di poter usare davvero il bene.
QUANDO CONVIENE A CHI VENDE
Per il venditore, la nuda proprietà è interessante soprattutto quando serve liquidità immediata ma si vuole continuare a vivere nella propria casa. È una formula che può essere utile, per esempio, a chi desidera integrare il proprio patrimonio senza trasferirsi, oppure a chi vuole trasformare una parte del valore immobiliare in disponibilità economica mantenendo però la stabilità abitativa.
La convenienza, però, non è automatica. Il venditore deve essere consapevole che sta rinunciando alla piena proprietà del bene e quindi a una parte del suo valore di mercato. In cambio ottiene denaro subito e mantiene il godimento dell’immobile per la durata dell’usufrutto. È proprio questo equilibrio a rendere la formula sensata: non per tutti, ma per chi ha davvero interesse a monetizzare senza lasciare la casa.
QUANDO CONVIENE A CHI COMPRA
Per l’acquirente, la nuda proprietà ha senso quando l’obiettivo non è entrare subito nell’immobile, ma fare un investimento di medio-lungo periodo. Il vantaggio principale è il prezzo d’ingresso più basso rispetto alla piena proprietà. In pratica, si compra oggi un immobile a un valore ridotto, accettando però di non poterne disporre immediatamente.
È quindi una formula che può funzionare per chi ha un orizzonte patrimoniale lungo, per chi non ha fretta di utilizzare il bene o per chi vuole costruire un investimento immobiliare senza acquistare alle condizioni piene del mercato tradizionale. La vera convenienza dipende dall’età dell’usufruttuario, dal valore dell’immobile e dal tempo che l’acquirente è disposto ad attendere.
VANTAGGI E LIMITI
La nuda proprietà ha vantaggi chiari, ma anche limiti che vanno letti senza forzature. Per il venditore, il vantaggio più evidente è la possibilità di ottenere liquidità restando nell’immobile. Per l’acquirente, il vantaggio è il prezzo ridotto e la prospettiva di arrivare in futuro alla piena disponibilità del bene.
Il limite, però, è speculare per entrambe le parti. Chi compra non può usare subito la casa, né abitarla né trarne piena disponibilità. Chi vende, invece, ottiene denaro ma rinuncia alla piena proprietà e quindi a una parte del valore patrimoniale immediatamente disponibile. Non è quindi una formula “migliore” in assoluto: è una formula che funziona solo quando l’equilibrio tra prezzo, tempo e obiettivi personali è davvero coerente.
GLI ASPETTI DA VALUTARE
La nuda proprietà non elimina i normali controlli che valgono in ogni compravendita, anche se l’operazione ha una struttura particolare, resta comunque una vendita immobiliare e quindi richiede verifiche documentali complete. Vanno controllati la regolarità urbanistica e catastale dell’immobile, la corretta impostazione notarile dell’atto e la chiarezza dei diritti e degli obblighi delle parti.
C’è poi anche un profilo fiscale da non perdere di vista. Per esempio, ai fini IRPEF il titolare della sola nuda proprietà non dichiara il fabbricato: è l’usufruttuario, in quanto titolare del diritto reale di godimento, a rilevare fiscalmente sotto questo profilo. Questo è un dettaglio tecnico, ma utile per far capire che la separazione tra proprietà e godimento produce conseguenze concrete anche sul piano tributario.
CONCLUSIONE
La nuda proprietà è una soluzione interessante quando le esigenze di chi vende e di chi compra sono davvero complementari. Può aiutare il proprietario a ottenere liquidità senza lasciare la casa e può permettere all’acquirente di entrare in un investimento immobiliare a condizioni economiche più favorevoli.
Non è una formula da valutare in astratto o per sentito dire, la sua convenienza nasce dall’equilibrio tra prezzo, tempi e obiettivi personali, oltre che dalla corretta impostazione giuridica e documentale dell’operazione.
La domanda che esige una risposta chiara in fase decisionale è: a chi, in quale momento e a quali condizioni l’operazione conviene?
Stai pensando che avresti bisogno di una consulenza, contattami e parliamone.
Matteo Zanetti Bignami